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普法专题

编者按

本专题中,枫叶君想和各位探讨一个实务中争议较大的问题,即不动产登记的效力是否必然高于购房款的真实支付情况。司法实务中,不动产登记的效力几乎不可撼动,购房款的支付路径和购房者的真实意思表示只能作为参考,由法官酌情考虑。那么,法官酌情考虑的理论基础又是什么呢?枫叶君将在下文中展开。

一、案例

张三婚前与其妹妹张四共有一套房屋,张三筹备婚礼期间与张四协商,想把张四的房产份额买下,把这套房屋作为婚房。随后,张三和张四签订了一份房屋买卖合同,约定张四将其所有的1/2房屋份额卖给张三和其妻子王五,房屋登记时将整套房屋的权利人登记为张三和王五共同共有。之后,张三和王五因琐事夫妻感情破裂,因房产分割问题无法达成一致,遂起诉至法院。

张三认为:这套房子有1/2的份额是自己婚前财产,不应在离婚时参与分割。即便要分房子,也是平分他们从张四那里买来的1/2份额,最终张三应得3/4,王五应得1/4。

王五认为:既然房屋登记时写了由张三和王五共同共有,那房屋就应该一人一半。即使1/2的份额是张三的婚前财产,也应当视为张三对王五的赠予。

法院最终判决,房屋归张三所有,张三向王五支付约1/3房产份额的折价款。法院的判决在物权登记与真实情况间寻求了一个平衡点,其背后的理论基础如下。

二、我国不承认物权变动的无因性

我国不动产权变动采取的是债权形式主义,即不动产的变动需要债权合同和公示登记,两者缺一不可。债权合同的效力和内容将直接影响不动产权的效力。

例如,房屋买卖合同被确认无效后,卖房人有义务退还购房款,而买房人有义务腾退房屋并协助办理相关手续。又如,无权处分人勾结恶意第三人,将房屋过户登记至恶意第三人名下,房屋产权人有权追回房屋。

由此可见,债权合同的效力和内容直接影响着公示登记的效力。公示登记的意义在于,保护交易的稳定以及维护善意第三人的权益。可是,这并不代表公示登记凌驾于债权合同之上。与之相反,公示登记仅仅是一个贯彻各方当事人合意的事实行为。在不涉及第三人的情况下,公示登记的内容应当以债权合同为依据。

三、两人共同共有不等于两人各持50%份额的按份共有

《物权法》第94条和第95条分别规定了按份共有和共同共有,这是两种有本质区别的共有形式。夫妻之间的共同共有,是指婚姻存续期间夫妻双方对共有物享有平等的处理权,并不等于夫妻双方各自持有共有物50%的份额。

因此,当夫妻关系走向终结,夫妻共同共有物需要分割时,需要将共同共有转化为按份共有才具备分割的可能性。而共同共有向按份共有转化时,应当全面分析共有物物权的来源,结合债权合同的内容和履行情况,综合评定夫妻双方各自持有的份额。

四、 不动产登记簿的内容应当以事实为依据

如前所述,我国不动产权变动采取的是债权形式主义了,债权合同和公示登记在法律上的地位至少是平等的。如果机械地将买卖合同和公示登记割裂开来,只强调公示登记的无因性,这既与我国的法律规定相冲突,也是违背案件事实的。

根据《物权法解释(一)》第2条的相关规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。假设买卖合同和公示登记确实存在出入,在能够查明案件事实的情况下,仍应当以买卖合同反映的事实作为认定系争物的权利人。

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